środa, 28 grudnia 2016

Właściciele mieszkań dzierżawcami państwowych gruntów

Po wielomiesięcznych dyskusjach wśród pekińskich urzędników, w piątek (23 grudnia) tamtejsze Ministerstwo Gruntów i Zasobów Naturalnych zadecydowało, że właściciele mieszkań w nadmorskim mieście Wenzhou (prowincja Zhejiang) nie będą musieli wnosić opłat za przedłużenie dzierżawy państwowych gruntów, na których znajdują się ich nieruchomości.

W 1982 r., na początku chińskiej transformacji gospodarczej, tamtejsze władze uznały za konieczne wprowadzenie zapisu do konstytucji gwarantującego kontynuację sytuacji, której w czasach maoizmu nikt nie kwestionował: państwowej własności wszystkich gruntów leżących w granicach tego rozległego państwa. Zamiarem rządowych decydentów było uniknięcie „niepotrzebnych” ich zdaniem problemów związanych z ustalaniem własności gruntów i prawami ich właścicieli do decydowania o ich losie, które mogły utrudnić plany szybkiej industrializacji.

W maoistowskich Chinach nie tylko ziemia była własnością państwa, ale również wszystkie nieruchomości na niej się znajdujące. Szybki rozwój gospodarczy w latach osiemdziesiątych i dziewięćdziesiątych oraz wprowadzana w nierównym tempie liberalizacja rynku doprowadziła w końcu ubiegłego wieku do konieczności reformy niewydajnych przedsiębiorstw państwowych oraz do sprywatyzowania mieszkań, których do tej pory owe przedsiębiorstwa były najczęściej zarządcami. Rezultatem reform, których głównym architektem był ówczesny premier Zhu Rongji, było stworzenie krajowego rynku nieruchomości. W krótkim czasie rynek ten stał się jednym z najpopularniejszych sposobów na lokowanie i pomnażanie swoich oszczędności przez rosnącą w siłę chińską klasę średnią.

Reformy Zhu Rongji sprywatyzowały jedynie nieruchomości, ale nie państwowe grunty, gwarantowane zapisami w konstytucji, na których owe budynki stały lub miały powstać. Żeby umożliwić w tych warunkach rozwój rynku nieruchomości, rząd w Pekinie po testach systemu w wybranych miastach, wprowadził ogólnokrajowe regulacje dające władzom lokalnym prawo do wydzierżawiania państwowych gruntów na okres od 20 do 70 lat. Wpływy z opłat za dzierżawę szybko stały się najważniejszym elementem lokalnych budżetów, co w dużej mierze przyczyniło się do inwestycyjnego boomu w nieruchomościach, promowanego często na siłę i ponad potrzeby przez lokalne władze.

Hossa w nieruchomościach, która trwa do dnia dzisiejszego, spowodowała że zarówno inwestorzy, jak i wszyscy aspirujący do własnego dachu nad głową przez długi czas przechodzili obojętnie wobec faktu niepełnej własności kupowanych mieszkań.

Narastające niepokoje właścicieli coraz droższych i coraz trudniej dla przeciętnego Chińczyka osiągalnych nowych mieszkań, rząd centralny w Pekinie próbował uśmierzyć przygotowując w 2007 r. regulacje o obowiązku automatycznego przedłużania dzierżawy przez władze lokalne na następne siedemdziesiąt lat bez względu na dotychczasowy okres władania ziemią, ale nie odniósł się w nich do najważniejszego punktu z tym tematem związanego, czyli opłat za przedłużenie.

Większość dzierżaw pod budownictwo mieszkaniowe została ustanowiona na maksymalny, siedemdziesięcioletni okres, ale w początkowej fazie wydawano również pozwolenia dwudziestoletnie. Jednym z pierwszych miejsc, gdzie testowano pod koniec lat dziewięćdziesiątych nowy system umożliwiający prywatne budownictwo mieszkaniowe, było słynące z przedsiębiorczości miasto Wenzhou.

W tym roku skończył się okres dzierżawy państwowych gruntów dla niektórych właścicieli mieszkań w tym mieście, a tamtejsze władze zadecydowały, że do ich przedłużenia będą wymagane bardzo wysokie opłaty sięgające setek tysięcy yuanów. Niemożność ich uiszczenia mogłaby oznaczać utratę własności prywatnej.

Pomimo tego, że sytuacja dotyczyła stosunkowo niewielkiej grupy właścicieli, decyzje miejscowych władz doprowadziły w kwietniu br. do licznych i energicznych protestów, które były z uwagą śledzone w całych Chinach ze względu na ogólnokrajowy problem braku przejrzystych rozwiązań prawnych w tym zakresie. Niepewność regulacyjna zaczęła również negatywnie wpływać na rynek nieruchomości ze względu na coraz większą świadomość kupujących braku wystarczających gwarancji dotyczących bezpieczeństwa inwestycyjnego.

Piątkowa decyzja Ministerstwa Gruntów i Zasobów Naturalnych jest na pewno długo wyczekiwaną i pozytywnie odebraną przez właścicieli mieszkań wiadomością, która na zasadzie precedensu daje nadzieję na zagwarantowanie tych samych warunków przedłużania dzierżawy gruntów w całym kraju. Ministerstwo podkreśliło jednak, że nowe regulacje są tymczasowe i zapewniło, że władze pracują nad ostatecznym kształtem ogólnokrajowych rozwiązań prawnych.

Wzrastająca w siłę chińska klasa średnia jest obecnie nastawiona raczej pro-systemowo i prorządowo, a przede wszystkim wdzięczna władzom za umożliwienie systematycznego podnoszenia swojej jakość życia. Proces ten wiąże się jednak również ze wzrostem aspiracji osobistych i oczekiwań w stosunku do władz. Własne mieszkanie jest na pewno jednym z kluczowych punktów na liście tych aspiracji w kraju, gdzie odsetek osób mieszkających pod własnym dachem wynosi aż 90 procent i jest jednym z najwyższych na świecie.

Wydaje się, że rząd w Pekinie nie ma wielkiego pola manewru i będzie zmuszony do spełnienia powszechnych oczekiwań właścicieli mieszkań dotyczących bezpłatnego i automatycznego przedłużania dzierżawy gruntów. Do rozwiązania pozostanie jednak o wiele poważniejszy problem uregulowania sposobów finansowania lokalnych budżetów. Do tej pory bowiem opłaty za wydzierżawianie państwowych gruntów stanowią filar lokalnych finansów. Według oficjalnych danych Ministerstwa Finansów w pierwszych dziesięciu miesiącach br. wpływy z tych opłat wyniosły aż 2,65 bln yuanów, co stanowi wzrost o 15,2 procenta w stosunku do analogicznego okresu w 2015 r.

Brak komentarzy :

Prześlij komentarz